La Ley 21.442 empodera a arrendatarios en Chile, permitiéndoles denunciar irregularidades en la gestión de administradores de condominios, promoviendo así la transparencia y mejor convivencia.
Chile16 de agosto de 2025
Victor Manuel Arce Garcia
Santiago, Chile – Desde el 26 de septiembre de 2025, los arrendatarios de condominios en Chile contarán con una potente herramienta que les permitirá garantizar la transparencia en la gestión de sus edificios. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442, promulgada en abril de 2022, introducirá cambios significativos en la administración de las comunidades, incluyendo una plataforma oficial donde los residentes pueden denunciar cualquier irregularidad o mala gestión por parte de los administradores. Este avance legislativo, impulsado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), busca modernizar la convivencia en condominios y fortalecer los derechos de los habitantes.
La vida en condominios se ha convertido en una realidad común en ciudades como Santiago, Valparaíso y Concepción, lo cual ha generado la necesidad de establecer reglas claras y mecanismos efectivos para resolver conflictos. Desde problemas de gestión financiera hasta el incumplimiento de normativas de seguridad, los residentes ahora tendrán un canal oficial para exigir responsabilidades. A continuación, se detallarán los aspectos más relevantes de la ley, su impacto en la gestión cotidiana y cómo los arrendatarios pueden utilizar esta herramienta para mejorar su calidad de vida.
La Ley 21.442, que reemplaza la antigua Ley N° 19.537 de 1997, representa un punto de inflexión en la modernización de la copropiedad inmobiliaria en Chile. De acuerdo al Minvu, esta nueva normativa se plantea como respuesta a los desafíos actuales de la vida en comunidades, promoviendo mayor transparencia y profesionalización en la gestión de condominios. Entre sus principales innovaciones se encuentra la creación del Registro Nacional de Administradores, un sistema obligatorio que regula la actividad de quienes gestionan edificios.
“Por primera vez, las comunidades tienen un mecanismo claro y respaldado por ley para exigir buenas prácticas administrativas”, afirmó un comunicado oficial del Minvu. Esta ley no solo fortalece la rendición de cuentas, sino que también otorga nuevas facultades a los residentes para fiscalizar la gestión de sus administradores. Uno de los cambios más significativos es la posibilidad de que los arrendatarios, además de los propietarios, puedan presentar reclamos formales ante irregularidades.
Históricamente, los arrendatarios en Chile han tenido un rol limitado en la toma de decisiones en los condominios, ya que muchas atribuciones recaían exclusivamente en los propietarios. Sin embargo, la Ley 21.442 cambia esta dinámica al otorgarles el derecho de presentar denuncias contra administradores que incumplan sus deberes legales o contractuales.
Según la Circular SE-Condominios N°09, publicada por el Minvu en marzo de 2025, los arrendatarios que representen al menos el 15% de los residentes de un condominio pueden unirse para formalizar un reclamo ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda (Seremi). "Esta medida democratiza la participación en los condominios y protege a quienes, sin ser propietarios, también sufren las consecuencias de una mala gestión". Los reclamos pueden incluir desde problemas con la gestión de gastos comunes hasta incumplimientos en normativas de seguridad.
El procedimiento para presentar un reclamo está claramente definido en la Circular ORD. N° 10.6 SE-CONDOMINIOS 09 del Minvu, que establece los siguientes pasos:
Formalizar la denuncia por escrito: El reclamo debe presentarse ante la Seremi de Vivienda de la región correspondiente, incluyendo detalles precisos sobre las irregularidades detectadas.
Aportar pruebas: Los residentes deben incluir documentos, actas, informes financieros y cualquier evidencia que respalde la denuncia, como fotografías de instalaciones en mal estado.
Evaluación inicial: La Seremi verificará si el reclamo cumple con los requisitos formales. En caso de falta de información, se otorgará un plazo de cinco días hábiles para completarla.
Investigación administrativa: Si el reclamo es admitido, se inicia un proceso donde el administrador tendrá 10 días hábiles para presentar su defensa. La Seremi podrá solicitar antecedentes adicionales a ambas partes.
Resolución: La autoridad emitirá una decisión en un plazo máximo de 120 días hábiles, que puede incluir sanciones que van desde amonestaciones hasta la eliminación del administrador del Registro Nacional.
“El proceso es riguroso, pero garantiza que los administradores actúen con transparencia y responsabilidad”, afirmaron voceros del Minvu. Las sanciones por infracciones graves pueden alcanzar hasta 10 unidades tributarias mensuales o la suspensión del Registro Nacional, inhabilitando al administrador para ejercer su labor.
La Ley 21.442 no solo beneficia a los arrendatarios, sino que también fortalece la convivencia en los condominios al establecer directrices claras para la gestión administrativa. Los administradores deberán:
Además, esta ley protege a los residentes frente a problemas comunes, como el uso indebido de espacios compartidos o ruidos molestos.
Las sanciones contempladas por la Ley 21.442 varían según la gravedad de la infracción:
Estas medidas buscan asegurar que los administradores actúen en beneficio de las comunidades, priorizando la seguridad y la transparencia.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442 representa un cambio radical en la gestión de condominios en Chile. Al empoderar a los arrendatarios y establecer mecanismos claros para fiscalizar a los administradores, esta normativa no solo protege los derechos de los residentes, sino que también promueve una convivencia más equitativa y armónica. En ciudades como Santiago, Viña del Mar y Temuco, donde los edificios albergan a miles de personas, estas medidas son vitales para construir comunidades más organizadas y seguras.
“La nueva ley nos proporciona herramientas para vivir mejor en comunidad. Es un cambio que beneficia a todos”, una fuente de Assetplan, una empresa dedicada a la administración de propiedades. A medida que los condominios se vayan adaptando a estas disposiciones, se espera que la calidad de vida en estos espacios mejore notablemente.
Para los residentes, el mensaje es claro: informarse sobre sus derechos y utilizar las herramientas que la Ley 21.442 les proporciona es crucial para garantizar una gestión transparente. Si enfrentas problemas con la administración de tu condominio, no dudes en acudir a la Seremi de Vivienda de tu región. La fecha límite para que los administradores se inscriban en el Registro Nacional es el 26 de septiembre de 2025, lo que marca el inicio de una nueva era en la gestión de condominios en Chile.
Donde se realizara el reclamo pincha Aquí
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