La crisis habitacional se ha convertido en un problema global más presente que nunca en este 2022. En Chile, al igual que ocurre en muchos otros países, incluso en los más ricos, hay una escasez de viviendas que se vuelve crítica ante el aumento de la población y los mayores costos.
Los edificios multifamily llegaron para suplir esta necesidad
No tiene que ver con el uso de los espacios comunes, sino el objetivo del desarrollador, que no se basa en la venta, sino en el arriendo de los departamentos.
Es un sector que apenas ocupa 1% del mercado total de viviendas de arriendo en Chile, pero que tendrá un vertiginoso crecimiento en los próximos cinco años hasta llegar a alcanzar 5% del referido mercado.
Este nuevo nicho de negocios que es importado desde los Estados Unidos en donde ya este sistema es maduro, con reglas claras y reguladas por los estados donde coexisten.
En la actualidad este negocio mueve unos US$60 millones, pero en un lustro alcanzará US$300 millones cuando se incorporen unas 100 torres que están en construcción y cuyos departamentos serán solo para el arriendo.
De esa forma se sumarán 25 mil nuevos departamentos para el arriendo bajo esta modalidad de multifamily en Chile.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de este tipo de modalidad de arriendo versus la forma tradicional?
Ventajas de arrendar:
- No es necesario disponer de ahorros, solo del dinero para pagar el valor del arrendamiento mensual.
- No incurre en pago de impuestos.
- Los gastos por mantenimiento, generalmente, corren a cargo del dueño.
- Es una opción flexible cuando no se piensa establecer por mucho tiempo en una ciudad o sector o si le gusta cambiar de barrio con frecuencia.
- La decisión y el proceso de tomar en arriendo un inmueble, es más rápida.
- Departamentos modernos y equipados.
Desventajas de arrendar estos tipos de proyectos:
En Chile este tipo de servicio aumentaron ante la llegada de Migrantes a Chile, en especial los Venezolanos con recursos , quienes llegaron sin tener documentación o Rut para comprar de forma inmediata una propiedad, así que la alternativa arrendar este tipo de sistema arriendo pagado el año completo o varios meses. Las conocidas como ‘multifamily’, que, por sus peculiaridades, demandan un análisis legal más detenido.
Se trata de edificios de viviendas destinados exclusivamente a la renta, de propiedad de un solo inversionista, que lo gestiona directamente o a través de un operador especializado en la administración y gestión.
Así que él estas empresas, que normalmente es de un solo dueño, les favoreció y los empresarios inmobiliarios dejaron de vender y solo se acepta la opción del arriendo, ya que en 5 años recuperan la inversión aprox. y la propiedad sigue siendo de ellos.
Este nuevo nicho de negocio dio pie para que se generen malas prácticas por no ser un mercado regulado o una entidad que fiscalice, por el hecho de que las leyes de copropiedad inmobiliaria no se aplican a los arrendatarios y que los tipos de contrato estén casi al margen de la ilegalidad y el Sernac no actúe.
Lo que hay que tener en cuenta al momento de elegir esta modalidad son las letras ocultas en los contratos, que al final te saldrá mucho más caro, y como es un negocio manejado por una sola empresa o un solo dueño de todo el inmueble , los, intereses en caso de simple mora sobrepasan todo interés máximo legal.
Hay denuncias de usuarios de estos servicios que por un mes de atraso le cobran más de 130 % de interés en el canon de arriendo y de igual forma el valor de los gastos comunes aplican la misma modalidad.
El tema de los gastos del funcionamiento operativo de este tipo de unidades residenciales no son claros, suben mes a mes y no hay información en que se utilizan los recursos por no existir un Comité de Administración por ser de un solo dueño y no tener una oposición de existir otros propietarios,
Los pagos de luz se realizan en forma anexa, ya que usan remarcadores y son tomados por empresas externas para el cobro , así se quedan con el IVA de toda la factura general, esta forma es avalada por la SEC .
El lector se preguntará por qué no denuncian , la única vía legal es llegar a los tribunales civiles vía un abogado , pero las condiciones actuales del mercado y lo difícil de encontrar un arriendo con las reglas claras o comprar la casa propia ante los nuevos escenarios mundiales. Llevan a los arrendatarios a aguantar estos abusos de estos empresarios que vieron en sus clientes como llenar sus bolsillos y recuperar su inversión para vender esta propiedad después de 5 años de uso para evitar responsabilidades de daños o desperfectos en las garantías legales.
La mayoría de los contratos de arrendamiento tienen una cláusula de penalización que no devuelven las garantías que normalmente son de 2 meses o más.
La Ley Nº 21.461, llamada popularmente “Ley de arriendo” o “Ley Devuélveme mi casa” dejaron fuera de la mira estas empresas, ya que y solo se preocupan del arrendador, dejando desprotegido al arrendatario que no puede participar de las mismas condiciones.
Sin embargo, los servicios complementarios que ofrezca el arrendador sí quedarían amparados por la Ley de Protección al Consumidor y habrá que estar atento a que ante la proliferación de edificios destinados al negocio multifamily, los tribunales amplíen al arrendamiento de este tipo la protección del arrendador/consumidor, o la legislación evolucione para incluirlos expresamente bajo el amparo de esta legislación, tal y como lo hizo en su momento con los contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras e inmobiliarias, en lo que no diga relación con las normas sobre calidad de la construcción.
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