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Salvador Makluf por loteos brujos: “Lo barato siempre sale caro”

Los loteos irregulares -o también llamados loteos brujos- son subdivisiones de terreno que no cuentan con un permiso provisorio o definitivo de la municipalidad correspondiente. Dichos sitios no poseen delimitaciones claras de calles, tampoco cuentan con servicios básicos como alcantarillado, agua potable y luz, entre otros. Son lugares emplazados generalmente en zonas rurales y que no cumplen con la normativa urbanística que regula estos espacios.

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La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -y el DL 3.516- establecen que la superficie predial mínima exigida para subdividir un terreno es de 5.000 metros cuadrados. En Chile se han dado varias situaciones de personas inescrupulosas que venden sitios rurales con una superficie muy inferior, generando un problema para el usuario que adquiere el sitio.

Es por eso que debe poner atención en caso de que le ofrezcan un terreno por 1.000 o 2.000 metros cuadrados en un área rural, ya que puede ser víctima de un engaño. En este caso estaría comprando derechos, que no es lo mismo que ser propietario registrado con su sitio en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Es decir, estaría comprando aire y no tierra.

Si bien en los hechos existe una división del suelo, en el derecho no existen como tal. El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones señala que los terrenos con destino rural no podrán ser subdivididos o loteados en menos de 5.000 metros cuadrados o media hectárea. Hay que recordar que es el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) quien debe autorizar la división del terreno rústico (sin cambiar el destino). Luego es la Dirección de Obras Municipales (DOM) quien debe otorgar también su visto bueno. Sin estos requisitos, no se deberá vender ni comprar esta clase de bienes. Recuerde que el loteo irregular constituye un delito”, advierte el jurista.

Infórmese

¿Es muy frecuente que ocurran estas situaciones?  “La respuesta podría ser: ¿Quién tiene la culpa: el chancho o el que le da el afrecho? Los compradores al no realizar un estudio de títulos de dominio por parte de un profesional (como un abogado, por ejemplo) están siendo irresponsables. Por otro lado los vendedores están cometiendo un ilícito civil y penal al vender derechos sobre predios rústicos. Muchos le dicen a los compradores: adquiera el bien raíz y luego lo regulariza ante el Ministerio de Bienes Nacionales”, expone.

En todo caso, aclara que esa situación no siempre será tal cual. “El decreto de ley que ve este tema establece una serie de requisitos que no se podrán cumplir en todos los casos. Es más, si la persona adquiere por prescripción adquisitiva, el anterior dueño podría demandarle de perjuicios. Hay mucho desconocimiento en esta clase de operaciones inmobiliarias. Por lo mismo la recomendación es que siempre se asesore por un abogado inmobiliario. Lo barato siempre sale caro”, manifiesta.

Ahora bien, qué hacer en caso de haber caído en el engaño, el jurista dice que una salida es iniciar una serie de acciones legales para dejar sin efecto la cesión de derechos o compra de acciones. “Puede solicitar -si procede- una indemnización de perjuicios. En el plano penal podrá presentar una querella criminal o una denuncia ante el Ministerio Público en orden a que sea sancionado quien vendió en contravención al ordenamiento jurídico. Esto no es un juego, trae consecuencias”, plantea.

-¿Cómo sé que estoy comprando derechos y no un terreno?

Cuando uno compra derechos, adquiere un porcentaje del total de un predio. Ante esa situación, cualquiera de los comuneros podrá pedir la partición del total del inmueble, aunque haya construido su vivienda en el lugar. Este es el riesgo más grande. Para determinar si se está comprando derechos o no, es necesario hace el estudio de títulos y el nombre del instrumento dirá “cesión de derechos” y no “compraventa de inmuebles”.

-¿Qué documentos se deben solicitar para que el terreno esté en regla?

-Debe solicitar una serie de antecedentes. Entre ellos, el certificado de dominio vigente, de hipotecas y gravámenes, de interdicciones y prohibiciones de enajenar. También la copia de inscripción vigente, la autorización del SAG y la DOM correspondiente, los planos de subdivisión o loteo, aprobados e inscritos en el Conservador de Bienes Raíces. A su vez, deberá solicitar el rol de avalúo fiscal, certificado de pago de contribuciones y derechos de aseo si procede. Por último, el certificado de no expropiación del Minvu, de la Dirección de Vialidad y de la DOM.  Recuerde siempre: “el que paga mal, paga dos veces”.

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